Vnrea Kiến Nghị Giữ Nguyên, Không Sửa Đổi Khoản 2, Điều 41 Nđ43

Cập nhật thông tin chi tiết về Vnrea Kiến Nghị Giữ Nguyên, Không Sửa Đổi Khoản 2, Điều 41 Nđ43 mới nhất ngày 22/09/2021 trên website Athena4me.com. Hy vọng nội dung bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn, chúng tôi sẽ thường xuyên cập nhật mới nội dung để bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất. Cho đến thời điểm hiện tại, bài viết này đã đạt được 99 lượt xem.

--- Bài mới hơn ---

  • Bộ Trưởng Bộ Xây Dựng Đề Nghị Bỏ Khoản 2 Điều 41 Nghị Định 43/2014/nđ
  • Bộ Tn&mt Muốn Siết Phân Lô Bán Nền, Bộ Xây Dựng Nói Gì?
  • Sách Các Thông Tư Hướng Dẫn Chi Tiết Luật Đất Đai
  • Thông Tư Số 71 Hướng Dẫn Nghị Định 43
  • Phân Tích Điều 82 Nghị Định 43/2014/nđ
  • Qua khảo sát, VNREA nhận thấy rằng, phân lô, bán nền là quyền lợi chính đáng, đã và đang đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân, tạo tính thanh khoản cao trên thị trường. Nhiều chuyên gia cho rằng, trước khi ban hành nghị định, cần rà soát cần trọng, đánh giá tác động tổng thể.

    Thứ nhất, sự không hợp lý của việc mở rộng khu vực không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

    Về cơ sở pháp lý, phân lô, bán nền là chính sách đúng đắn, đã được pháp luật ghi nhận. Từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… đến các Nghị định hướng dẫn đã có những quy định rất rõ ràng. Nguyên tắc cơ bản được quy định trong Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và Bộ Luật Dân sự là mọi điều cấm, hạn chế quyền của người dân phải được thực thi bằng luật, nhưng theo sửa đổi lại đang hạn chế, cấm trong một phạm vi nào đó bằng Nghị định. Đặc biệt, như dự thảo Nghị định, phạm vi được phép phân lô, bán nền đã bị thu hẹp đến mức, tính thị trường không được đảm bảo và gần như việc phân lô, bán nền sẽ chỉ có thể triển khai được ở những vùng núi, vùng xâu, vùng xa, nơi thị trường trầm lắng, không có giao dịch.

    Về cơ sở khoa học, tại điểm a, Khoản 1, Điều 194 Luật Đất đai quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô như sau: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”. Vì vậy, căn cứ điều kiện loại đô thị, UBND cấp tỉnh có quyền cho phép chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền.

    Nội dung trên được cụ thể tại Khoản 2, Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

    Tuy nhiên, trong khi công tác sửa đổi Luật Đất đai được dời sang năm 2021 thì Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao soạn thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai lại hạn chế phân lô, bán nền, bằng việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 41 của Nghị định 43 như sau: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã, khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

    Về kinh nghiệm quốc tế cho thấy, ở một số quốc gia như Mỹ, Pháp, Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc đều có phân lô, bán nền và phân lô bán nền rất lớn. Ở Berlin, khu nhà giàu cũng phân lô, bán nền, được giao quy hoạch kiến trúc rõ ràng và phải làm theo quy định đó. Khu nhà nghèo, nhà vườn cũng vậy. Mỗi nhà xây một kiểu nhưng được xây dựng rất đẹp, nhiều cây xanh, tránh trường hợp nhà nào cũng giống nhà nào như trong nội đô. Ở Hàn Quốc, phân lô bán nền cũng rất lớn, có nơi giá bán lên đến 3.000 USD/m2. Nhật Bản phân lô bán nền nhiều hơn Hàn Quốc. Hay như ở Pháp thì phân lô bán nền ít hơn vì quỹ đất đã giảm đi… Việc phân lô, bán nền của các nước rất phổ biến và được thực hiện nghiêm túc, bài bản, gắn với quy hoạch và quản lý quy hoạch.

    Thứ hai là ảnh hưởng của dự thảo tới thị trường, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người dân. VNREA cho hay, chương trình phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2021 – tầm nhìn 2030 tại Quyết định 2127/QĐ-TTg Chính phủ đã đặt ra chiến lược hành động “Tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung đồng bộ các cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính và khoa học công nghệ, xây dựng kế hoạch 5 năm và hàng năm để huy động nguồn lực của các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường”. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng đã được thừa nhận theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở như một trong các hình thức huy động vốn hợp pháp của chủ đầu tư. Mở rộng phạm vi không cho phép như tại Dự thảo sửa đổi nghị định không phù hợp với chiến lược chung về “huy động nguồn lực của các thành phần kinh tế” của Chính phủ.

    Hiện nay, khoảng 70% các sàn giao dịch bất động sản đều đang bán các sản phẩm phân lô, bán nền và thị trường bất động sản này phát triển mạnh chủ yếu tập trung tại các thành phố trực thuộc trung ương, thành phố trực thuộc tỉnh. Nếu thu hẹp phạm vi khu vực phân lô, bán nền tại các khu vực trên sẽ khiến cho thị trường bất động sản trầm lắng, không còn hấp dẫn nhà đầu tư và ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của các địa phương. Do vậy, chỉ nên không cho phép phân lô, bán nền tại Hà Nội, chúng tôi (Các đô thị loại đặc biệt).

    Hiện nay, do ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid-19, Chính phủ đang rà soát và ban hành các cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, Dự thảo đang hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản, làm mất đi cơ hội để nhà đầu tư quay lại thị trường và cơ hội người dân được có đất để xây nhà theo nhu cầu thực tế của mình, làm thất thu ngân sách nhà nước thông qua việc thu thuế, phí, lệ phí trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

    Công tác xây dựng luật phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế xã hội theo từng giai đoạn. Trên thực tế, doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng tại Việt Nam hiện nay nguồn lực còn nhỏ. Khi thực hiện hình thức này, các nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra một lượng vốn đầu tư không lớn để xây dựng cơ sở hạ tầng thiết yếu đã có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu. Qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mới có các hạ tầng cơ bản, các chủ đầu tư có thể huy động vốn từ người mua để tiếp tục đầu tư xây dựng theo quy hoạch, hoặc cho phép người mua tổ chức xây dựng theo quy hoạch đã được duyệt.

    Thứ ba là sự ảnh hưởng đối với cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng. Văn bản của VNREA trình bày, tại địa phương không phải tất cả người dân đều có nhu cầu, khả năng tài chính mua nhà và đất để ở ngay. Khi có nhu cầu mua đất, người dân cần tính toán, tích góp mua đất trước và xây nhà sau nên các chủ đầu tư cần đáp ứng nhu cầu này.

    Ngoài ra, người dân thường tính toán kỹ nhu cầu để thiết kế, bố trí công năng, tầng cao phù hợp, sử dụng cho nhiều thế hệ. Do vậy, để xây dựng đồng loạt các khu nhà có nội, ngoại thất giống nhau sẽ không đáp ứng nhu cầu chính đáng, dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng vì không có nhu cầu trong khi Chủ đầu tư đầu tư phải bỏ ra một số tiền rất lớn để xây dựng đồng loạt các khối nhà giống nhau nhưng không bán được, gây lãng phí nguồn lực xã hội và rủi ro cho Chủ đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 hiện nay các doanh nghiệp đang rất khó khăn về tài chính.

    VNREA cho hay, trong thời gian qua, các dự án được phép phân lô, bán nền tại các địa phương đã thực hiện theo các trình tự, thủ tục nêu trên và được UBND tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền và giao trách nhiệm quản lý, giám sát thiết kế đô thị, cấp phép xây dựng cho Sở Xây dựng, các đơn vị chuyên môn thường xuyên giám sát việc xây dựng nhà ở của người dân đảm bảo đúng thiết kế đô thị được duyệt.

    Thứ nhất, khi xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật cần đánh giá tác động tổng thể của quy định hạn chế phân lô, bán nền đến thị trường bất động sản, cộng đồng doanh nghiệp, người dân và các cấp chính quyền địa phương.

    Thứ hai, để bảo đảm môi trường đầu tư ổn định, góp phần phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại các địa phương, kiến nghị không sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định số 43. Trước mắt, cần xem xét, nghiên cứu chỉ áp dụng điều này với các đô thị cấp đặc biệt để từ đó tiến hành tổng kết, đánh giá trước khi mở rộng áp dụng đối với các đối tượng khác.

    Thứ ba, cần tăng cường công tác quản lý, giám sát của các cơ quan, các cấp chính quyền địa phương đối với các dự án tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

    Thứ tư, cần xây dựng, hoàn chỉnh và công bố hệ thống thông tin chính thống về quy hoạch và thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc đất nền. Bởi lẽ, thời gian qua, những thông tin về thị trường chưa minh bạch, chưa rõ ràng, người mua – người bán trên thị trường theo thị hiếu số đông, thiếu thông tin chính xác về quy hoạch và giá cả của sản phẩm. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra nhiều loạn và làm méo mó việc giao dịch các sản phẩm đất nền.

    --- Bài cũ hơn ---

  • 126 Dự Án ‘đứng Hình’ Ởngóng Quyết Định Cởi Trói
  • Bỏ Quy Định Dự Kiến Cấm Phân Lô Bán Nền Ở Hà Nội Và Tp Hcm
  • Dự Thảo Nghị Định Sửa Đổi Nghị Định Hướng Dẫn Luật Đất Đai
  • Danh Mục Văn Bản Hợp Nhất Tất Cả Luật, Nghị Định, Thông Tư Đầy Đủ
  • Dự Thảo Sửa Đổi Nghị Định 43/2014: Cớ Gì Lại Cấm Phân Lô Bán Nền?
  • Bạn đang xem bài viết Vnrea Kiến Nghị Giữ Nguyên, Không Sửa Đổi Khoản 2, Điều 41 Nđ43 trên website Athena4me.com. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi đã chia sẻ là hữu ích với bạn. Nếu nội dung hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!

  • Tin tức online tv