Top 12 # Xem Nhiều Nhất Vướng Mắc Nghị Quyết 42 Mới Nhất 3/2023 # Top Like

Biện pháp xử lý cũng đa dạng hơn trước khi có nghị quyết của Quốc hội, đặc biệt nghị quyết đã cho phép các thành phần kinh tế tham gia vào quá trình xử lý nợ xấu ngân hàng. Trong 2 năm qua NHNN Việt Nam đã phối hợp với các bộ, ngành hữu quan ra nhiều văn bản chỉ đạo nhằm hỗ trợ các ngân hàng xử lý nợ xấu.

Tuy nhiên, theo phản ánh của các ngân hàng ở chúng tôi nhiều bộ, ngành, địa phương triển khai Nghị quyết 42 còn chưa đầy đủ dẫn đến không thống nhất trong cách xử lý thủ tục thu hồi nợ xấu cho ngân hàng. Trong đó có thủ tục hợp thức hóa cấp giấy chứng nhận phần diện tích đất trên đất chênh lệch so với giấy chứng nhận và diện tích đất thế chấp ngân hàng.

Ví như, thời điểm DN vay vốn thế chấp 1 ha, nhưng đến khi rơi vào nợ xấu số đất lại nở ra 1,2 ha. Nguyên do chủ đất đã mua thêm, nhưng phần mua thêm chưa phải đất thổ cư nên chính quyền cơ sở không chứng nhận cho ngân hàng thu hồi tài sản đảm bảo vì còn có phần đất nông nghiệp dính vào tài sản đảm bảo nợ vay.

Chưa kể các hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp của ngân hàng trước đây gần như không thể hiện được nội dung thỏa thuận cụ thể được quyền thu giữ tài sản đảm bảo hoặc có thỏa thuận nhưng sử dụng các thuật ngữ chung chung như TCTD được quyền phát mãi, quyền định đoạt… trong khi chưa có văn bản hướng dẫn nội dung quyền thu giữ tài sản đảm bảo được hiểu như thế nào là đầy đủ.

Việc bán nợ xấu và tài sản đảm bảo, theo ACB, Nghị quyết 42 không điều chỉnh giá thị trường được xác định trên cơ sở nào, đơn vị nào đủ năng lực, thẩm quyền xác định giá trị thị trường. TCTD có được tự xác định giá trị thị trường của khoản nợ, giá thỏa thuận của các bên mua bán có được xem là giá thị trường?

Một đại diện Sacombank cho biết, hoạt động mua bán nợ xấu của TCTD cho các tổ chức, cá nhân chưa có nhiều do bên mua nợ còn e ngại thủ tục xử lý nợ trên thực tế gặp nhiều khó khăn về thời gian, chi phí. Thực tế đến nay cũng không nhiều tổ chức, cá nhân có tiềm lực tài chính mạnh để hoạt động mua bán nợ xấu theo giá thị trường.

Theo NHNN chi nhánh chúng tôi các TCTD trên địa bàn mong muốn cần có hướng dẫn cụ thể Điểm b, Khoản 2, Điều 7 của Nghị quyết 42/2017/QH14. Trong đó, Điểm b, tại hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quyền thu giữ tài sản đảm bảo của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý tài sản đảm bảo theo quy định của pháp luật. Trong đó, giải thích rõ thỏa thuận về quyền thu giữ tài sản đảm bảo theo hợp đồng bảo đảm là như thế nào để có cơ sở cho TCTD áp dụng đúng quy định. Cần có văn bản hướng dẫn rõ việc xác định tài sản như thế nào là không tranh chấp theo Nghị quyết 42/2014/QH14.

Từ đó, có quy định cơ quan thuế và cơ quan đăng ký có trách nhiệm cập nhật, đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đảm bảo xử lý nợ xấu, kể cả trường hợp tài sản đảm bảo sau khi xử lý không đủ thanh toán nợ cho ngân hàng thì ngân hàng bên mua trúng đấu giá vẫn không phải đóng thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Hải Nam

Nguồn:

Thu giữ tài sản bảo đảm theo Nghị quyết 42/2017: Còn không ít vướng mắc

Nguyễn Văn Minh

(TBKTSG) – Sau khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21-6-2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng (Nghị quyết 42) được Quốc hội ban hành đến nay, tình hình xử lý nợ xấu, đặc biệt trong vấn đề thu giữ tài sản bảo đảm (TSBĐ) của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (gọi chung là tổ chức tín dụng – TCTD) đang chuyển biến khá tích cực. Tuy nhiên, bản thân nghị quyết này cũng đã phát sinh một vài vướng mắc cần được xem xét làm rõ hơn.

Khoản nợ xấu nào được áp dụng Nghị Quyết 42 để xử lý?

Theo quy định tại khoản 1 điều 4 của Nghị Quyết 42, phạm vi điều chỉnh khoản nợ xấu chỉ bao gồm: (i) khoản nợ được hình thành và xác định là nợ xấu trước ngày 15-08-2017 hoặc (ii) khoản nợ được hình thành trước ngày 15-8-2017 và được xác định là nợ xấu trong thời gian nghị quyết này có hiệu lực thi hành(1).

Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành là Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24-11-2015 (BLDS 2015) dường như đã không công nhận quyền thu giữ TSBĐ của các TCTD một cách chính thức.

Có thể thấy, đây đang là một điểm khiến cho các TCTD khá bối rối và cần được hướng dẫn làm rõ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thu giữ TSBĐ đối với trường hợp nhận thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, hình thức cho vay để mua và thế chấp bằng chính tài sản mua đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai khá phổ biến. Trong trường hợp này, một số TCTD nhận thế chấp bằng hình thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên, không ít TCTD nhận thế chấp bằng hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp quyền tài sản).

Câu hỏi đặt ra là các TCTD có được quyền áp dụng hình thức thu giữ đối với tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai khi nhận thế chấp quyền tài sản không? E rằng câu trả lời là không, bởi lẽ TSBĐ ở trường hợp này không phải là nhà ở hình thành trong tương lai mà là quyền tài sản. Trong khi đó, quyền tài sản một loại tài sản vô hình, rất khó để áp dụng biện pháp thu giữ, cũng như chúng ta vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể nào về trường hợp thu giữ này để thực hiện.

Do đó, theo chúng tôi, để các TCTD được quyền áp dụng biện pháp thu giữ thì TSBĐ phải được chuyển từ “tài sản vô hình” thành “tài sản hữu hình”. Cụ thể, chúng ta có thể tham khảo hai hình thức sau: (i) đăng ký thế chấp chuyển tiếp từ hình thức thế chấp quyền tài sản thành hình thức thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thế chấp tài sản; hoặc (ii) ký lại hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp mới theo quy định.

Việc đăng ký thế chấp chuyển tiếp được quy định khá rõ tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23-6-2016. Tuy nhiên, thực tế hiện nay đơn vị có thẩm quyền tiếp nhận đăng ký thế chấp chuyển tiếp là các văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên và môi trường ở một số nơi từ chối yêu cầu này với lý do việc đăng ký thế chấp quyền tài sản ban đầu của các bên được thực hiện tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. Trong khi đó, giữa hai cơ quan này không có hệ thống thông tin liên kết với nhau nên không thể xác thực được nội dung đăng ký thế chấp ban đầu mặc dù các bên có xuất trình bản chính giấy chứng nhận đăng ký thế chấp quyền tài sản.

Như vậy, các bên buộc phải thực hiện thủ tục ký lại hợp đồng thế chấp và đăng ký thế chấp mới. Tuy nhiên, thủ tục này có hai rủi ro lớn: (i) thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm bị thay đổi(2), có thể gây ảnh hưởng đến quyền ưu tiên của TCTD nếu xảy ra tranh chấp với bên thứ ba; (ii) bên thế chấp không hợp tác ký lại hợp đồng thế chấp.

Từ phân tích trên có thể thấy việc thu giữ TSBĐ đối với trường hợp nhận thế chấp quyền tài sản đang là vấn đề nan giải của các TCTD, cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp có hướng dẫn nhất quán.

Tại khoản 2 điều 7 của Nghị quyết 42 đặt ra năm điều kiện thu giữ TSBĐ cần phải được đáp ứng đầy đủ, trong đó có hai điều kiện mà chúng tôi muốn phân tích rõ hơn.

Thứ nhất, tại hợp đồng bảo đảm phải có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho TCTD có quyền thu giữ TSBĐ của khoản nợ xấu khi xảy ra trường hợp xử lý TSBĐ theo quy định của pháp luật. Đây là điều kiện đang gây khó khăn cho một số TCTD, bởi lẽ hiện nay không phải tất cả các hợp đồng bảo đảm của các TCTD đều có điều khoản ghi nhận quyền thu giữ TSBĐ, trong khi đó một số văn bản quy phạm pháp luật trước đây quy định quyền thu giữ là một quyền pháp định của các TCTD mà không nhất thiết phải được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.

Do đó, theo chúng tôi, nếu muốn áp dụng thủ tục thu giữ TSBĐ, các TCTD cần phải thực hiện ký bổ sung thỏa thuận về thu giữ TSBĐ với bên bảo đảm, tuy nhiên, việc này không hề dễ dàng khi khoản vay đang bị quá hạn và bên bảo đảm thường không hợp tác với TCTD.

Thứ hai, TSBĐ không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại tòa án có thẩm quyền; không đang bị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; không đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật. Liên kết điều kiện này với điều 11 của Nghị quyết 42, chúng ta có thể nhận thấy một điểm vướng mắc như sau: điều 11 quy định TSBĐ của khoản nợ xấu không bị kê biên theo quy định tại điều 90 của Luật Thi hành án dân sự (THADS), do đó, bên thứ ba (người được thi hành án) trong quan hệ nêu trên vẫn có quyền yêu cầu cơ quan THADS áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định tại điều 66 của Luật THADS.

Như vậy, trường hợp này các TCTD sẽ không được quyền tiến hành thu giữ TSBĐ của bên bảo đảm (người phải thi hành án) và bên thứ ba (người được thi hành án) cũng không được yêu cầu cơ quan THADS tiếp tục kê biên, xử lý tài sản theo quy định. Hệ quả là TCTD buộc lòng phải đưa vụ việc ra cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, gây bất lợi về thời gian và chi phí xử lý.

TCTD không được ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện thu giữ TSBĐ

Tại khoản 6 điều 7 của Nghị quyết 42 quy định ngoài công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc TCTD, TCTD không được ủy quyền cho một đơn vị thứ ba để thực hiện thu giữ TSBĐ. Tuy nhiên, có một điểm chưa thật sự rõ ràng trong quy định này, đó là, chúng ta có thể hiểu như thế nào là ủy quyền thu giữ TSBĐ?

Bởi thu giữ TSBĐ là một quá trình dài với nhiều bước khác nhau, trong đó có một vài bước bổ trợ cho việc thu giữ mà các TCTD hiện nay thường thực hiện như: thuê Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng về việc thu giữ, thuê công ty bảo vệ thực hiện bảo vệ TSBĐ sau khi thu giữ thành công… thì có được xem là ủy quyền thu giữ hay không?

TCTD được quyền áp dụng biện pháp nào khi thực hiện thu giữ TSBĐ?

(1) Nghị quyết này có hiệu lực thi hành trong thời hạn năm năm kể từ ngày 15-8-2017 (khoản 1 điều 19 của Nghị quyết 42).

Ngày 27/7/2006, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

Sự kiện này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với những người tham gia giao dịch có yếu tố nước ngoài mà phát sinh tranh chấp, quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm, bởi vì trước đây họ là những chủ thể chưa được cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết do Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24-08-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định. Đến nay họ đã có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi cho mình..

Những quy định của Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11 là cơ sở pháp lý nhằm giải quyết các vướng mắc trong giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1-7-1991 có yếu tố nước ngoài còn tồn đọng cho đến nay.

Nghiên cứu Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH! thì thấy các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1-7-1991 có yếu tố nước ngoài được NQ điều chỉnh có 2 nội dung giao dịchthực tế phát sinh tranh chấp nhiều nhất là mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở và mua bán nhà ở.

Đối với nội dung mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở, Nghị quyết 1037 quy định về thời hạn, cách thức, hình thức thay đổi, chấm dứt giao dịch các trường hợp cụ thể như sau:

Với trường hợp bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; bên mượn, bên ở nhờ nhà ở thường trú tại Việt Nam .

Trường hợp thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở, trừ trường hợp có thoả thuận khác nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà ở biết trước ít nhất sáu tháng.

Trường hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực mà thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở theo hợp đồng vẫn còn thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở kể từ ngày hết thời hạn cho mượn, cho ở nhờ, trừ trường hợp có thoả thuận khác nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà ở biết trước ít nhất sáu tháng.

Trường hợp thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở không được xác định trong hợp đồng thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở, trừ trường hợp có thoả thuận khác nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà ở biết trước ít nhất sáu tháng; trong trường hợp bên mượn, bên ở nhờ nhà ở không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác thì các bên thoả thuận việc tiếp tục cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; nếu thoả thuận được thì các bên phải ký kết hợp đồng mượn nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005; nếu không thoả thuận được thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà ở biết trước ít nhất hai mươi bốn tháng.

Với trường hợp bên cho mượn bên cho ở nhờ nhà ở thường trú tại Việt Nam, bên mượn, bên ở nhờ nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhưng nhà ở đó đang do người khác thường trú tại Việt Nam sử dụng thì hợp đồng mượn, ở nhờ nhà ở giữa bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở và bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chấm dứt; bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở và người đang sử dụng nhà ở có thể thoả thuận việc tiếp tục cho mượn nhà ở, cho ở nhờ nhà ở; nếu thoả thuận được thì các bên phải ký kết hợp đồng mượn nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005; nếu không thoả thuận được thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở nhưng phải thông báo bằng văn bản cho người đang sử dụng nhà ở biết trước ít nhất mười hai tháng.

Với trường hợp bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở và bên mượn, bên ở nhờ nhà ở đều là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhưng nhà ở đó đang do người khác thường trú tại Việt Nam sử dụng thì hợp đồng giữa bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở và bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chấm dứt. Quan hệ hợp đồng giữa chủ sở hữu là bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở và người đang sử dụng nhà ở đó được thực hiện theo quy định tại Điều 10 của Nghị quyết 1037.

Đối với nội dung giao dịch mua bán nhà ở, NQ 1037 phân loại chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà bao gồm:

Bên mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên bán nhà ở thường trú tại Việt Nam và bên bán nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên mua nhà ở thường trú tại Việt Nam hoặc bên mua nhà ở và bên bán nhà ở đều là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Bên mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên bán nhà ở thường trú tại Việt Nam, Nghị quyết 1037 lại phân biệt thành 4 trường hợp:không tranh chấp, có tranh chấp, chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, hợp đồng có điều kiện như sau:

Trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất thì các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất thì giải quyết như sau:

Nếu bên mua đã trả đủ tiền mà bên bán chưa giao nhà ở thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;

Nếu bên mua chưa trả đủ tiền mà bên bán đã giao nhà thì bên mua phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;

Nếu bên mua chưa trả đủ tiền mà bên bán chưa giao nhà thì bên bán phải giao nhà cho bên mua và bên mua phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất nhưng bên bán chưa giao nhà ở hoặc bên mua chưa trả đủ tiền thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu bên mua chưa trả đủ tiền thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán.

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện thì được giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 13 Nghị quyết 1037.

– Với bên bán nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên mua nhà ở thường trú tại Việt Nam hoặc bên mua nhà ở và bên bán nhà ở đều là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Nghị quyết tiếp tục phân biệt thành 3 trường hợp không tranh chấp, có tranh chấp, chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng như sau:

Trường hợp không có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất thì các bên phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất thì quyền và nghĩa vụ của các bên được giải quyết như đối với trường hợp vớibên mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên bán nhà ở thường trú tại Việt Nam.

Trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở đã hoàn tất nhưng bên bán chưa giao nhà ở hoặc bên mua chưa trả đủ tiền thì quyền và nghĩa vụ của các bên được giải quyết như đối với trường hợp vớibên mua nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bên bán nhà ở thường trú tại Việt Nam..

Nghị quyết còn nêu rõ việc giải quyết đối với bên không thực hiện nghĩa vụ trong các trường hợp nếu trên mà có lỗi, gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Nghị quyết 1037 ban hành đã giải quyết được những vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về nhà ở có yếu tố nước ngoài. Xuất phát từ những tồn tại trong thực tế các trường hợp giao dịch về nhà ở có yếu tố nước ngoài trước ngày 1 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết đã quy định rất chặt chẽ đối với từng trường hợp cụ thể, nhằm giải quyết triệt để những bất cập trong pháp luật trước đây và bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người tham gia giao dịch.. Tuy nhiên những quy định của Nghị quyết vẫn còn những vướng mắc, hạn chế nhất định, hiện nay chưa có văn bản nào hướng dẩn để thực hiện cụ thể. Vì vậy, để đáp ứng yêu cầu công tác xét xử khi giải quyết các tranh chấp dân sự về nhà ở có yếu tố nước ngoài, đòi hỏi Toà án nhân dân tối cao cần sớm phải có những hướng dẩn cụ thể để việc áp dụng pháp luật một cách thống nhất trên cả nước khi giải quyết tranh chấp các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01-07-1991.

Trước hết đối với việc thông báo đòi nhà đối với nội dung giao dịch cho mượn ,cho ở nhờ theo Nghị quyết 1037. Nghị quyết này không quy định hình thức và nội dung thông báo đòi nhà, cơ sở hợp pháp của việc thông báo và không xác định thông báo bắt đầu thời điểm nào? Thời điểm Nghị quyết 1037 có hiệu lực hay từ lúc phát sinh tranh chấp? Do vậy, để tính hiệu lực của thông báo đòi nhà do các đương sự xác lập là có cơ sở, không còn là vướng mắc cản trở việc giải quyết tranh chấp, Toà án nhân dân tối cao cần hướng dẩn một cách cụ thể các vấn đề này, và nêu rõ sự phân biệt đối với các vụ án tranh chấp giao dịch về nhà ở được xác lập trước ngày 01-07-1991 có yếu tố nước ngoài mà tòa án các cấp đã thụ lý hoặc đã chuẩn bị xét xử sơ thẩm, chuẩn bị xét xử phúc thẩm…, sau đó phải tạm đình chỉ theo Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24-08-1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội, nay lý do tạm đình chỉ không còn khi Nghị quyết 1037 có hiệu lực, Tòa án tiếp tục đưa vụ án ra giải quyết, hoặc những trường hợp trước đây bên đòi nhà đã qua hòa giải ở cơ sở, Ủy ban Nhân dân các cấp giải quyết theo thủ tục hành chính do pháp luật dân sự chưa quy định thì không yêu cầu đương sự phải tiến hành thủ tục thông báo.

Nghị quyết 1037 xác định giải quyết tranh chấp đối với người tham gia giao dịch về nhà ở như người mua nhà, người bán nhà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhưng chưa đề cập đến việc tham gia giao dịch của người thứ ba ngay tình trong giao dịch mua bán nhà ở có yếu tố nước ngoài xác lập trước ngày 01-07-1991 là chưa bảo đảm được quyền lợi của đương sự khi họ được chuyển giao nhà ở một cách hợp pháp, được cơ quan có thẩm quyền chứng thực.

Đối với các giao dịch dân sự về nhà ở nêu trên, mặc dù Nghị quyết 1037 đã dẫn chiếu áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005 giải quyết hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu. Tuy nhiên việc áp dụng các quy định pháp luật này đối với người thứ ba ngay tình chưa hợp lý vì các giao dịch này xảy ra quá lâu; đương sự đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, và thực tế vào thời điểm này các thủ tục giao dịch dân sự nhà ở không rõ ràng. Nếu áp dụng máy móc theo Bộ luật Dân sự năm 2005 là không bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp người thứ ba ngay tình, vì họ đã chiếm hữu nhà ở rất lâu, buộc họ trả lại nhà thì số tiền họ được hoàn lại không đảm bảo họ có được chổ ở ổn định trong tình hình bất động sản hiện nay. Do đó, Tòa án nhân dân Tối cao nên hướng dẫn như sau :

– Về nguyên tắc áp dụng quy định hợp đồng vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu theo Bộ luật dân sự năm 2005 nếu giao dịch đó vi phạm điều cấm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội, dù tài sản đó đã được chuyển giao cho người thứ ba trong bất kỳ thời gian nào.

– Những trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu khác thì giao dịch với người thứ ba ngay tình vẫn có giá trị pháp lý (các bên giao dịch trả lại tiền cho nhau), và nên tạo điều kiện thuận lợi cho người thứ ba ngay tình làm thủ tục đứng tên sở hữu nhà ở.

Trong các trường hợp tranh chấp dân sự về nhà ở có yếu tố nước ngoài xác lập trước ngày 01-07-1991, thì tài liệu chứng minh chủ thể tham gia giao dịch dân sự là đối tượng được Nghị quyết 1037 điều chỉnh, để Toà án có căn cứ chấp nhận, hoặc không chấp nhận yêu cầu của đương sự trong các nội dung giao dịch đòi nhà ở, tranh chấp mua bán nhà ở…là rất cần thiết, nên việc đánh giá chứng cứ để xác định tư cách tham gia tố tụng các đương sự trong vụ án rất quan trọng. Thế nhưng hiện nay, vấn đề đánh giá về những chứng cứ, giấy tờ, tài liệu ấy vẫn còn nằm trong ý thức chủ quan của Thẩm phán, chứ chưa được quy định cụ thể trong pháp luật về nhà ở để làm căn cứ giải quyết tranh chấp theo Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11. Trong đó vấn đề xác minh đương sự tham gia tố tụng có thuộc các đối tượng được pháp luật nhà ở cho phép sở hữu nhà hay không,cũng góp phần thúc đẩy việc giải quyết vụ án đúng các quy định pháp luật. Những vướng mắc về đối tượng của Điều 126 Luật Nhà ở mà Toà án nhân dân tối cao cần hướng dẩn chủ yếu tập trung vào các vấn đề như phải giải thích thuật ngữ “sinh sống ổn định tại Việt Nam”, thuật ngữ “có nhu cầu hoạt động thường xuyên tại Việt Nam” có tiêu chí như thế nào? Rồi “đối tượng cư trú từ sáu tháng trở lên” là như thế nào? Và vừa qua, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai quy định mới về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi về nước có thời gian cư trú 3 tháng tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở..thì việc áp dụng pháp luật về đối tượng được giải quyết theo Nghị quyết 1037 về tranh chấp về nhà ở là tính 3 tháng liên tục hay là tổng thời gian cư trú 3 tháng trong 1 năm?

Bên cạnh đó Tòa án Nhân dân Tối cao cũng cần hướng dẫn thêm việc giải quyết tranh chấp giao dịch dân sự về nhà ở mà từ khi Nghị quyết 1037 được ban hành chưa đề cập đến như sau :

“-Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: Theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai 2003, Điều 126 Luật Nhà ở 2005, K4 Điều 65 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 9-6-2006 của Chính Phủ thì với những đối tượng thuộc các văn bản trên được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Do đó, các đối tượng này nếu thời điểm khi họ gửi tiền về để mua nhà ở tại Việt Nam nhưng lại nhờ người khác đứng tên hộ thì họ chưa thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam, nhưng khi tranh chấp xảy ra, họ đã thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam, thì khi giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở giữa họ và với người Việt Nam đứng tên hộ, Tòa án cần công nhận cho người Việt Nam định cư tại nước ngoài thuộc diện nói trên được sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà họ đã nhờ người đứng tên hộ.

-Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà theo pháp luật không thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: Tòa án nên áp dụng Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở làm căn cứ nhận định giao dịch giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam trong nước về việc mua và đứng tên hộ trong hợp đồng mua bán nhà là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp, Tòa án không công nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam .”

Giao dịch dân sự về nhà ở không chỉ là một vấn đề phổ biến mà còn là một vấn đề hết sức đa dạng và phức tạp. Do vậy, đòi hỏi phải xây dựng một hành lang pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích cho các chủ thể tham gia. Đáp ứng yêu cầu này, pháp luật Việt Nam đã có những quy định điều chỉnh, đồng thời không ngừng phát triển và hoàn thiện nó. Đồng thời, những hướng dẩn kịp thời, phù hợp với thực tế của Toà án nhân dân tối cao trong thời gian đến, chắc chắn sẽ tháo gở được những vướng mắc và bất cập vẫn chưa được giải quyết triệt để tại các văn bản pháp luật ban hành trước đây, khi giải quyết các tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài được xác lập trước ngày 01-07-1991.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TANND TPHCM

Năm 2005, Nguyễn Văn A trộm cắp 25 triệu đồng bị xử theo khoản 1, Điều 138 Bộ luật hình sự (viết tắt BLHS), mức án 09 tháng tù giam.

Năm 2006 A lại trộm cắp tài sản có giá trị 600.000đ, bị xét xử theo khoản 1, Điều 138 BLHS với tình tiết tăng nặng “tái phạm” theo Điều 48 BLHS, mức án là 12 tháng tù giam.

(Cả hai bản án trên A đều đã thi hành án xong cả phần hình sự lẫn dân sự).

Năm 2007, A trộm cắp tài sản có giá trị 50.000đ, bị xét xử theo khoản 1, Điều 138 BLHS với tình tiết tăng nặng là “tái phạm” và phạt tiền 05 triệu đồng (thuộc trường hợp yếu tố định tội khác). Bản án này A chưa thi hành khoản tiền phạt 05 triệu đồng.

Tháng 3/2011, A trộm cắp tài sản có giá trị trên 02 triệu đồng.

Năm 1991, Nguyễn Văn B trộm cắp một số vật dụng gia đình (Cơ quan điều tra không định giá tài sản), bị xét xử theo khoản 1 Điều 155 BLHS (năm 1985), với mức án 06 tháng tù giam.

Năm 1993, B trộm cắp số tiền 1.100.000đ bị xét xử theo khoản 1, Điều 155 BLHS với tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự là “tái phạm”, mức án 18 tháng tù giam.

Năm 1996, B trộm cắp một số vật dụng gia đình (không định giá tài sản) và bị xét xử với tình tiết định khung tăng nặng là “tái phạm nguy hiểm” theo điểm d, khoản 2, Điều 155 BLHS, mức án 04 năm tù.

Năm 2000, B trộm cắp một số vật dụng gia đình (không định giá tài sản), bị xét xử theo điểm c, khoản 2, Điều 138 BLHS (tình tiết định khung tăng nặng là “tái phạm nguy hiểm”), mức án 05 năm tù.

Năm 2004, B cưỡng đoạt tài sản và bị xét xử theo điểm c, khoản 2, điều 135 BLHS (tình tiết định khung tăng nặng là “tái phạm nguy hiểm”, mức án 06 năm tù, mới chấp hành xong hình phạt tù ngày 24/02/2010).

Năm 2011, B trộm cắp tài sản có giá trị trên 02 triệu đồng.

Cả hai trường hợp trên, Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát khởi tố, truy tố theo khoản 1, Điều 138 BLHS và phạm tội lần này (năm 2011) thuộc trường hợp tái phạm vì bản án gần lần phạm tội này nhất chưa được xoá án tích, còn đối với các bản án trước đó của các bị can đều đã được xoá án tích theo Nghị quyết số 33/2009/NQ-QH12 ngày 19/6/2009 của Quốc hội.

Tuy nhiên, Toà án lại cho rằng lần phạm tội này (năm 2011) của các bị can phải xét xử theo điểm c, khoản 2, Điều 138 BLHS (với tình tiết định khung tăng nặng là “tái phạm nguy hiểm” vì những bản án trước có tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự là “tái phạm” và tình tiết định khung tăng nặng là ‘tái phạm nguy hiểm” đều chưa được xoá án tích theo Nghị quyết số 33/2009/NQ-QH12 ngày 19/6/2009 của Quốc hội.

Hiện tại, ở đơn vị có rất nhiều vụ án tương tự như trên và có nhiều quan điểm khác nhau trong nhận thức và áp dụng Nghị quyết số 33/2009/NQ-QH12 ngày 19/6/2009 của Quốc hội. Rất mong các ý kiến trao đổi, đóng góp, tháo gỡ vướng mắc kịp thời của các đồng chí, đồng nghiệp để đơn vị có hướng giải quyết đúng đắn và đảm bảo thời hạn đối với những vụ án như trên.

Nguyễn Thùy Dương, VKSND thị xã Bắc Kạn Theo: Cổng thông tin điện tử TANDTC (http:toaan.gov.vn)