Top 8 # Xem Nhiều Nhất Luật Tăng Tiền Thuê Nhà Mới Nhất 1/2023 # Top Like | Athena4me.com

Giá Tiền Thuê Nhà Tăng Lên Bao Nhiêu % Mỗi Năm Là Hợp Lý?

Hỏi: Chào luật sư Ecolaw. Xin cho tôi hỏi về hợp đồng thuê nhà. Tôi có căn nhà cho thuê ( gọi tắt A) .Cụ thể như sau : bên B yêu cầu ký hợp đồng 5 năm, nhưng trả tiền từng năm một. Thế thì sau 1 năm thì giá tiền thuê nhà tăng lên bao nhêu % là hợp lý thưa luật sư ? Xin trân trọng cảm ơn. (Tien Th.)

Luật sư Trần Hồng Phong trả lời:

Câu hỏi của anh không phải là vấn đề pháp lý. Tuy nhiên vấn đề giá thuê nhà thực chất là một bộ phận quan trọng trong hợp đồng thuê nhà, nên cũng cần phải thỏa thuận sao cho chặt chẽ, rõ ràng.

Trước hết, việc giao kết hợp đồng dân sự (mà ở đây là hợp đồng thuê nhà) phải dựa trên nguyên tắc tự nguyện, thỏa thuận. Do vậy, giá thuê như thế nào là việc cần phải được cả hai bên cùng đồng ý, “thuận mua vừa bán”, chứ không hẳn là theo ý kiến áp đặt của một bên.

Nếu hợp đồng thuê nhà diễn ra trong thời gian dài ( 5 năm), thì đúng là vấn đề giá thuê cần phải quan tâm và theo tôi phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Thông thường, người ta vẫn hay đơn giản nghĩ rằng giá thuê (hay giá cả nói chung) sẽ “tất nhiên” tăng theo thời gian. Nguyên nhân là vì đồng tiền Việt Nam luôn không ổn định, bị lạm phát, trượt giá. Do vậy, nếu năm 2012 giá một tô phở là 30.000 đồng, thì có thể qua năm 2013 giá sẽ là 32.000 đồng. Tăng khoảng 10%. Và do vậy, thông thường từ năm thứ 3, người ta hay thỏa thuận là giá thuê nhà sẽ tăng khoảng từ 5-15% sau mỗi năm. Điều này là hoàn toàn hợp lý.

Tuy nhiên, khi nền kinh tế khó khăn thì trong nhiều lĩnh vực, giá cả lại có xu hướng giảm giá – theo qui luật cung cầu. Khi nguồn cung quá nhiều trong khi nhu cầu thấp thì giá sẽ giảm xuống. Trên thực tế, giá bán nhà (nhất là các căn hộ chung cư) và cả giá thuê mặt bằng làm văn phòng … đang giảm xuống so với một vài năm trước. Và xu hướng này chưa có dấu hiệu dừng lại.

Chính vì vậy và nói tóm lại, câu hỏi của anh chúng tôi không thể trả lời chính xác. Anh có thể đề nghị tăng khoảng 5-10% giá thuê nhà sau mỗi năm và điều này có thể ghi vào hợp đồng. Tuy nhiên, nếu tới thời điểm thuê, mà mặt bằng giá cả có biến động không phù hợp với sự tăng giá, thì thiết nghĩ hai bên vẫn có thể ngồi lại, trao đổi và thống nhất trên cơ sở cả hai bên cùng có lợi, cùng cảm thấy vui vẻ. Đó mới là điều quan trọng. www.ecolaw.vn

Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do luật sư của công ty luật Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa chỉecolaw2@ chúng tôi để được giải đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể – nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi người.

Bên Cho Thuê Nhà Có Được Tự Ý Tăng Giá Thuê Hay Không?

20/10/2020

Nguyễn Thị Biển

Trường hợp bên cho thuê tự ý tăng tiền nhà nhưng không có thỏa thuận với bên thuê thì bên thuê phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Trường hợp bên thuê không đồng ý tăng tiền thuê nhà, bên thuê cho thuê có căn cứ để đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hay không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

1. Luật sư tư vấn Luật Dân sự

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Trong hợp đồng thuê, các bên thỏa thuận rõ quyền và nghĩa vụ của các bên như: giá thuê, thời hạn thuê, cho thuê lại, giao tài sản thuê, nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê,…

Theo đó, nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng thuê, các bên có thể thỏa thuận để giải quyết tranh chấp hoặc khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn trường hợp bên cho thuê nhà tự ý tăng giá thuê

Nội dung tư vấn như sau: Em có vấn đề khúc mắc về việc thuê nhà ở nhà luật minh gia tư vấn ạ!Hiện em đang thuê căn nhà cấp 4 với giá 2 triệu2 ,thời điểm thuê ngày 2/7/2017 đến 2/7/2018 hiện tại em ở chưa được 6 tháng. Vì vấn đề gia đình nên lúc thuê có thỏa thuận thuê lâu dài bên cho thuê làm hợp đồng 1 năm một.. Trên hợp đồng có ghi rõ số tiền phải đóng hàng tháng là 2trieu2 không có mục tăng giá tiền . Nay bên cho thuê đòi tăng tiền nhà lên giá 2 triệu 500 với ý kiến có nói thỏa thuận 3 tháng tăng 1 lần nhưng lúc đầu em k thấy thỏa thuận đó nên mới thuê..Nay chủ đòi tăng tiền nếu không ở thì dọn đi nhưng vì lý do công việc em chưa muốn đi và cũng vì lý do vô lý .. Em xin luật gia minh tư vấn cho em nên giải quyết vấn đề như thế nào ạ.Em xin chân thành cảm ơn!

Căn cứ theo quy định tại điều 129, điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 có nội dung về hợp đồng thuê nhà như sau:

Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó. 2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật. 3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. 4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhà. Khi các bên thỏa thuận các điều khoản quy định trong hợp đồng và đã ký hợp đồng thì các bên phải thực hiện đúng theo hợp đồng mà các bên đã cam kết. Theo đó do các bên đã tự thỏa thuận với nhau về giá thuê, thời hạn thuê, trách nhiệm của mỗi bên trong quan hệ thuê nhà ở này trong hợp đồng thì hợp đồng này sẽ làm căn cứ thực hiện. Theo thông tin bạn cung cấp “T rên hợp đồng có ghi rõ số tiền phải đóng hàng tháng là 2,2 triệu không có mục tăng giá tiền” do vậy sẽ thực hiện theo đúng hợp đồng.

Khi này bạn sẽ nói chuyện lại với chủ nhà và yêu cầu họ thực hiện theo đúng hợp đồng đã cam kết, không được thực hiện việc tặng giá khi chưa có sự thỏa thuận từ trước. Trường hợp gia đình này bắt buộc yêu cầu bạn phải đóng số tiền nhà là nhiều hơn mức đã thỏa thuận bạn có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bên cho thuê bồi thường nếu có thiệt hại.

Chủ Nhà Tự Ý Tăng Giá Thuê Nhà Ở Thì Người Thuê Là Có Quyền Đơn Phương Chấm Dứt Hợp Đồng Thuê Nhà Không?

Chủ nhà tự ý tăng giá thuê nhà ở thì người thuê là có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

Theo đó, các bên có nghĩa vụ tuân thủ theo đúng những cam kết đã thỏa thuận.

Căn cứ theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau:

-          Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

-          Tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

-          Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Theo đó, đối với vấn đề giá thuê, người thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:

-          Tăng giá thuê bất hợp lý; hoặc

-          Tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.

1. Tăng giá thuê bất hợp lý

Người cho thuê nhà được quyền cho điều chỉnh giá thuê trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc có căn cứ làm phát sinh quyền tăng giá cho thuê, căn cứ này có thể do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc trường hợp các bên không có thỏa thuận nhưng pháp luật có quy định.

Ví dụ: Trường hợp bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê, bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống, giá thuê mới do các bên tự thảo thuận. Trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Theo đó, trường hợp bên cho thuê nhà tự ý tăng giá thuê mà không có căn cứ thì được coi là tăng giá thuê bất hợp lý thì bên thuê nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

2. Tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận

Theo đó, đối với trường hợp các bên thỏa thuận căn cứ cho việc tăng giá thuê nhà ở phải tuân thủ một thời gian báo trước mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Mẫu Hợp Đồng Đặt Cọc Tiền Thuê Nhà Mới Nhất ? Chấm Dứt Hợp Đồng Đặt Cọc Thuê Nhà Như Thế Nào ?

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.

Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu như không có thỏa thuận thì quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất gồm:Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Còn Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Có được phép bán cho người khác khi đã nhận cọc ?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do vậy, dù đã nhận đặt cọc nhưng có người khác trả giá cao hơn thì vẫn được phép bán.

3. Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?

Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Điều 125. Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

1. Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự của người quy định tại khoản 1 Điều này không bị vô hiệu trong trường hợp sau đây:

a) Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó;

b) Giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã xác lập, thực hiện giao dịch với họ;

c) Giao dịch dân sự được người xác lập giao dịch thừa nhận hiệu lực sau khi đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự.

Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì là căn cứ để tuyên vô hiệu.

Ngoài hai trường hợp phổ biến trên thì chuyển nhượng nhà đất còn vô hiệu do bị lừa dối, cưỡng ép, một trong các bên không có năng lực hành vi dân sự…

Lưu ý: Giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và chuyển nhượng nhà đất nói riêng sẽ vô hiệu bằng quyết định tuyên vô hiệu của Tòa án.

4. Hậu quả khi chuyển nhượng nhà đất vô hiệu

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi chuyển nhượng nhà đất bị Tòa án tuyên vô hiệu thì hậu quả pháp lý như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, khi hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu thì

– Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

– Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (một bên trả lại đất, bên còn lại trả lại tiền).

5. Không có tên trong di chúc có được hưởng thừa kế đất đai ?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động”.

Điều 58. Công chứng văn bản khai nhận di sản

1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.

2. Việc công chứng văn bản khai nhận di sản được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 57 của Luật này.

3. Chính phủ quy định chi tiết thủ tục niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản.