Đề Xuất 5/2022 # Giá Trị Pháp Lý Của “giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất” # Top Like

Xem 14,850

Cập nhật nội dung chi tiết về Giá Trị Pháp Lý Của “giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất” mới nhất ngày 24/05/2022 trên website Athena4me.com. Hy vọng thông tin trong bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu ngoài mong đợi của bạn, chúng tôi sẽ làm việc thường xuyên để cập nhật nội dung mới nhằm giúp bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất. Cho đến nay, bài viết này đã thu hút được 14,850 lượt xem.

--- Bài mới hơn ---

  • Mua Đất Thuộc Đất Quân Đội Bằng Giấy Viết Tay, Có Được Cấp Quyền Sửa Dụng Đất Không?
  • Làm Sổ Đỏ Đất Quân Đội Cấp
  • Có Được Cấp Gcnqsdđ Khi Được Quân Đội Giao Đất Không?
  • Cấp Sổ Hồng Cho Đất Quân Đội
  • Thẩm Quyền Giao Đất, Cho Thuê Đất, Cho Phép Chuyển Mục Đích Sử Dụng Đất
  • Bài viết: Giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam

    • Tác giả: Thân Văn Tài*, Nguyễn Thị Phi Yến**
    • Nguồn: Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 02(96)/2016 – 2022, Trang 43-51

    TÓM TẮT

    Bài viết đưa ra ba mức độ về giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phân tích ưu điểm, hạn chế của mỗi mức độ, thông qua đó, đối chiếu với quy định hiện hành và thực tiễn áp dụng các quy định về vấn đề này của Việt Nam nhằm làm rõ hạn chế, bất cập của chúng. Từ đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị cụ thể trong việc hoàn thiện pháp luật đất đai về vấn đề này.

    ABSTRACT:

    TỪ KHÓA: không có,

    KEYWORDS: no,

    Giấy chứng nhận quyền đối với đất đai nói chung, trong đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, ở một bình diện chung hơn, cấp giấy chứng nhận về quyền cho người đăng ký là cung cấp chứng cứ để họ chứng minh rằng quyền của mình đối với thửa đất đã được đăng ký theo thủ tục luật định. Thực chất, các thông tin trên giấy này được trích xuất từ hồ sơ đăng ký. Do vậy, giá trị pháp lý của giấy chứng nhận phải tương thích, thống nhất với ý nghĩa của hoạt động đăng ký đất đai.

    Hiện nay, ý nghĩa của hoạt động đăng ký đất đai được xác định khác nhau giữa các hệ thống đăng ký. Trên thế giới, hiện nay có ba hệ thống đăng ký đất đai tiêu biểu là: (i) hệ thống đăng ký xác lập quyền, (ii) hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba và (iii) hệ thống đăng ký suy đoán quyền. Thứ hai, nó giảm thiểu đáng kể công sức và chi phí phát sinh từ việc đánh giá chứng cứ của Tòa án. Khi một người chứng minh được quyền của họ đã được đăng ký thông qua việc cung cấp giấy chứng nhận quyền thì vụ án trở nên đơn giản, tránh việc đánh giá chứng cứ một cách tùy tiện, có thể dẫn đến việc thừa nhận quyền cho một người thiếu tinh thần trách nhiệm với chính tài sản của mình (người không đăng ký). Thứ ba, mức độ giá trị pháp lý này của giấy chứng nhận về quyền có thể phát huy vai trò và nâng cao chất lượng, hiệu quả của phương thức thương lượng, hòa giải trong giải quyết tranh chấp. Khi giá trị pháp lý của giấy chứng nhận về quyền được thừa nhận ở mức độ cao, thì việc sử dụng nó trong hòa giải thương lượng sẽ khiến cho các bên dễ đạt được thỏa thuận hơn, do tính thuyết phục của chứng cứ được bảo đảm.

    1.2. Hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba

    Ở hệ thống đăng ký đối kháng với người thứ ba (chẳng hạn như hệ thống đăng ký ở Pháp), Như vậy, nếu cấp giấy chứng nhận về quyền trong hệ thống này, giấy chứng nhận quyền không phải là chứng cứ duy nhất và có thể bị đảo ngược. Thực chất, nó là chứng cứ đặc thù, được cá thể hóa về giá trị pháp lý so với các chứng cứ thông thường khác. Việc thiết lập quy tắc đặc thù này chỉ cần tiến hành từ luật chuyên ngành, điều chỉnh về hoạt động cấp giấy này. Nếu một người không có giấy chứng nhận quyền, tức không chứng minh được quyền đã đăng ký thì không được suy đoán là người có quyền nhưng vẫn có thể bằng những chứng cứ khác chứng minh, thuyết phục quyền đó là của mình. Giá trị suy đoán này của giấy chứng nhận về quyền sẽ không cho phép tòa án, cũng như không đặt ra trách nhiệm cho tòa án phải thực hiện các hoạt động đánh giá chứng cứ. Việc đặt nặng trách nhiệm tự chứng minh cho người không có giấy chứng nhận về quyền sẽ là biện pháp có hai tác dụng: Một là, nó tạo ra một bài học không quá đắt cho người có quyền thực sự nhưng ý thức bảo vệ quyền chưa cao; hai là, việc miễn nghĩa vụ chứng minh cho bên có giấy sẽ là sự tưởng thưởng cho bên này, khi họ có ý thức, trách nhiệm bảo vệ quyền sở hữu, công bố quyền của mình cho toàn xã hội biết. Bên cạnh đó, ở khía cạnh giải quyết tranh chấp, việc thừa nhận giá trị pháp lý của giấy chứng nhận về quyền theo ý nghĩa của hệ thống này đã kế thừa được những ưu điểm của giấy chứng nhận quyền theo nguyên lý hệ thống đăng ký xác lập quyền mà phần trên đã nói. Thậm chí, nó có thể khắc phục được hạn chế của hệ thống kia, đó là không đặt ra trách nhiệm nặng nề cho nhà nước trong việc bảo đảm sự chính xác gần như tuyệt đối của việc thể hiện các nội dung trên giấy chứng nhận so với thông tin đăng ký hoặc so với thực tế. Đồng thời, nó tạo ra một cơ hội cho người có quyền đích thực đối với một thửa đất nào đó được chứng minh quyền đó là của mình bằng những chứng cứ khác, nếu vì một lý do chính đáng nào đó mà họ chưa đăng ký quyền đó. Tuy nhiên, với logic đó, việc thừa nhận giá trị pháp lý của giấy chứng nhận theo hệ thống này có thể trong một số trường hợp không bảo vệ được một cách trọn vẹn, đầy đủ quyền lợi cho người đã giao dịch với người có giấy chứng nhận.

    2. Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng ở Việt Nam

    2.1. Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khía cạnh giao dịch

    Đối với người chuyển quyền, một nguyên tắc căn bản trong giao lưu dân sự, đó là người chuyển quyền phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Pháp luật quy định một trong những điều kiện cơ bản để người này được chuyển quyền là phải có GCNQSDĐ. Việc bắt buộc phải có GCNQSDĐ như thế có lẽ là do nhà làm luật đang yêu cầu người chuyển quyền phải là người có quyền định đoạt đối với tài sản. Nói cách khác, GCNQSDĐ có giá trị pháp lý là loại giấy tờ duy nhất cho phép người sử dụng đất thực hiện một số hình thức chuyển quyền. GCNQSDĐ là loại giấy tờ duy nhất để chứng minh một người nào đó có quyền sử dụng đất hợp pháp.

    2.2. Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp

    Ở khía cạnh giải quyết tranh chấp, giá trị pháp lý của GCNQSDĐ theo quy định hiện hành cũng như thực tiễn áp dụng có một số đặc trưng sau đây:

    Thứ nhất, GCNQSDĐ không đủ giá trị pháp lý chứng minh người có tên trên giấy là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.

    Luật Đất đai năm 2013, cũng như các Luật Đất đai trước nó, có nhắc đến GCNQSDĐ nhiều lần ở nhiều quy phạm khác nhau. Tuy nhiên, chúng không cho thấy quy tắc nào về xác định giá trị pháp lý của GCNQSDĐ. Ngay cả Điều 203 của luật này quy định trực tiếp về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai, có nhắc đến GCNQSDĐ, song nhắc đến với tính chất là một căn cứ để phân định cơ chế, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó, tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, mà diện tích đất tranh chấp đó đã được cấp GCNQSDĐ thì tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định về tố tụng dân sự. Điều này được hiểu như một sự chỉ dẫn cho tòa án rằng, việc đánh giá giá trị pháp lý của GCNQSDĐ là dựa trên các quy định về chứng cứ. Nó cũng đồng thời cho thấy, người chưa có giấy cũng có quyền khởi kiện người có giấy trước tòa án, theo thủ tục như vụ án dân sự thông thường khác. Do đó, trong thực tiễn, kể cả khi một bên tranh chấp đã cung cấp GCNQSDĐ và bên kia không có chứng cứ thuyết phục nhưng tòa án vẫn thường có xu hướng cho rằng “chưa đủ cơ sở để giải quyết vụ án”.

    Chẳng hạn, trong vụ tranh chấp giữa ông Thiện và bà Lan năm 2005, tòa án đã nhận định: Diện tích này nguyên là của Hiển và cụ Hưởng, năm 1991, bà Lan được cấp GCNQSDĐ. Từ nhận định đó, tòa án kết luận:”việc tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm chưa thu thập chứng cứ, thẩm tra lại việc đăng kí kê khai cấp GCNQSDĐ của bà Lan có đúng trình tự thủ tục hay không mà chỉ căn cứ vào việc trình bày của các bên đương sự cũng như một sô chứng cứ có trong hồ sơ vụ án là chưa đủ cơ sở để giải quyết vụ án. Do đó, hủy bản án phúc thẩm và bản án sơ thẩm”. một xu hướng dựa trên nguyên lý của hệ thống đăng ký đối kháng với bên thứ ba.

    Thứ hai, thiếu quy tắc suy đoán tính hợp pháp của chứng cứ là GCNQSDĐ trong đánh giá chứng cứ, dẫn đến việc tòa án xin ý kiến của cơ quan khác để đánh giá hoặc suy đoán về tính hợp pháp của loại giấy này.

    – Cơ sở để hủy bỏ GCNQSDĐ:Ý kiến của cơ quan quản lý đất đai không chỉ là cơ sở xem xét lại vụ án mà còn là cơ sở để hủy GCNQSDĐ (chấm dứt giá trị pháp lý của GCNQSDĐ). Đây là sự suy đoán thiếu thuyết phục. Thậm chí, có trường hợp, khi cơ quan này xác nhận GCNQSDĐ được cấp đúng pháp luật, tòa án vẫn hủy giấy chứng nhận.

    Như vậy, kể cả khi giao dịch đó được công chứng hoặc chứng thực thì không những không có hiệu lực đối với bên thứ ba (như hệ thống đăng ký đối kháng với bên thứ ba), mà còn không có hiệu lực đối với chính các bên tham gia, nếu không đăng ký. Nói cách khác, ở khía cạnh này, pháp luật không thừa nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển quyền nếu không được đăng ký. Dẫu cho người này có thể bằng một chứng cứ nào đó chứng minh được một cách thuyết phục sự tồn tại của giao dịch thì pháp luật cũng không thừa nhận rằng quyền của người nhận chuyển quyền đã được xác lập. Từ đây cho thấy, chính việc đăng ký đất đai, chứ không phải bất cứ một yếu tố nào khác, mới có thể tạo ra hiệu lực của giao dịch, một đặc điểm giống với hệ thống đăng ký xác lập quyền.

    Thế nhưng, khi người nhận chuyển quyền đã đăng ký quyền đó thì vẫn chưa được phép chuyển quyền cho người khác như phần trên đã nêu, vì có thể chưa được cấp GCNQSDĐ. Điều này cho thấy sự thiếu thống nhất giữa giá trị pháp lý của giấy này với ý nghĩa của việc đăng ký. Chúng tôi cho rằng, giá trị pháp lý của GCNQSDĐ trong trường hợp này là rất khó xác định, tồn tại một khoảng cách nhất định với ý nghĩa của hoạt động đăng ký đất đai. Từ đó, nảy sinh những vướng mắc về cơ chế thực hiện quyền mà khó có thể giải đáp một cách thuyết phục. Đó là, tại sao một người nhận chuyển quyền, đã được thừa nhận là có quyền sử dụng đất hợp pháp (khi họ đăng ký vào sổ địa chính) nhưng lại không được phép định đoạt tài sản đó thông qua việc chuyển quyền cho một người khác?

    Ở mối quan hệ khác, chúng ta thấy giá trị pháp lý của loại giấy tờ này bị thay đổi đáng kể khi so sánh vấn đề này giữa khía cạnh giao dịch dân sự và giải quyết tranh chấp đất đai. Ở khía cạnh giao dịch dân sự, giá trị pháp lý của giấy này được nâng lên rất cao: là điều kiện để chuyển quyền, là loại giấy tờ duy nhất chứng minh một chủ thể có quyền đối với một thửa đất, nhưng ở khía cạnh giải quyết tranh chấp lại bị hạ xuống rất thấp: chỉ là những chứng cứ thông thường, có thể bị bác bỏ bởi bất cứ chứng cứ khác. Sự thiếu thống nhất này khiến những cam kết của Nhà nước trong Luật Đất đai năm 2013: “xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất” Từ đó, tạo ra một hệ lụy tiêu cực đối với thị trường quyền sử dụng đất mà phần trên đã có đề cập.

    Ba là, việc xác định giá trị pháp lý của GCNQSDĐ theo quy định chung về chứng cứ đã làm nảy sinh những tác động tiêu cực trong phân loại, đánh giá chứng cứ, làm cho việc áp dụng trở nên bất hợp lý và tùy tiện. Quyết định số 166/2012/DS-GĐT ở trên cho thấy, “thông báo” của Phòng địa chính – Nhà đất, một loại văn bản do cơ quan chuyên môn ban hành, với thủ tục, thẩm quyền cũng như trách nhiệm pháp lý của người ký chưa được quy định rõ, lại có thể bác bỏ hoàn toàn giá trị pháp lý của GCNQSDĐ do tập thể Ủy ban nhân dân ban hành, trong khuôn khổ chặt chẽ của pháp luật. Ở nguyên tắc quản lý nhà nước, điều này là bất hợp lý và việc đánh giá chứng cứ như trên là thiếu thuyết phục, gây bức xúc cho bên có GCNQSDĐ. Tuy nhiên, với nhiệm vụ thực thi các quy định chung về chứng cứ trong tố tụng, tòa án dường như không có biện pháp nào hữu hiệu hơn để đánh giá loại chứng cứ này. Ở góc độ nhất định, có thể hiểu điều đó là bắt buộc. Với tinh thần đó, nên sửa đổi, bổ sung một số quy phạm sau của Luật Đất đai năm 2013:

    Một là, bổ sung vào khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy tắc suy đoán sau khái niệm GCNQSDĐ, quy tắc này không áp dụng cho trường hợp GCNQSDĐ đã bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi hoặc hủy.

    Ba là, bổ sung quy tắc miễn trách nhiệm chứng minh cho người có tên trên GCNQSDĐ tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:”Người có GCNQSDĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không có nghĩa vụ chứng minh”.

    CHÚ THÍCH

    *,** ThS, Trường ĐH Luật – Đại học Huế.

    Thân Văn Tài, “Vai trò của GCNQSDĐ và vấn đề kiện đòi giấy này trên thực tế”, Tạp chí Luật sư Việt Nam, số tháng 10/2015, tr. 42.

    Đỗ Thành Công, “Quyền đòi lại bất động sản từ người thứ ba ngay tình”, Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật đất đai và nhà ở với vấn đề bảo đảm quyền con người tại Việt Nam”do Trường ĐH Luật Tp. Hồ Chí Minh tổ chức năm 2011, tr. 121.

    Ph. Simler và Ph. Delebecque, Droit civil. Les sûretés, La publicité foncière, Dalloz, Paris, 2009, tr. 731. Dẫn theo Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản ở Việt Nam – các vấn đề lý luận và thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2012, tr. 38.

    Chẳng hạn, ông Bình, bà Chại là chủ sử dụng hợp pháp đối với diện tích 133,75 m2đất tại thị trấn Trạm Tấu (Yên Bái) đã được cấp GCNQSDĐ. Năm 2000, ông bà bán căn nhà và chuyển nhượng 55,5 m2đất (một phần diện tích chuyển nhượng không được thể hiện trên GCNQSDĐ). Hội đồng thẩm phán cho rằng: “theo quy định của pháp luật đất đai thì thỏa thuận trên là trái pháp luậtdo phần đất chuyển nhượng chưa được cấp GCNQSDĐ” (Quyết định giám đốc thẩm số 168/2006/DS-GĐT về vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất của tòa án nhân dân Tối cao).

    Tòa dân sự tòa án nhân dân Tối cao, Quyết định giám đốc thẩm số 595/2009/DS-GĐT ngày 17/11/2009 về giám đốc thẩm vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất.

    Tương tự, trong Quyết định số 01/2010/DS-GĐT ngày 14/01/2010, Tòa dân sự tòa án nhân dân tối cao cho rằng: “Ủy ban nhân dân Bến Lức đã có công văn số 428/CV.UB ngày 24/8/2004 xác định việc cấp GCNQSDĐ cho bà Ngọt là không đúng quy định của Ủy ban nhân dân tình Long An. Nhưng tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm căn cứ vào việc bà Ngọt được cấp GCNQSDĐ để xác định diện tích đất tranh chấp thuộc quyền hợp pháp của bà Ngọt là thiếu căn cứ”.

    Năm 1993, ông Trần Văn Bình (Thị Xã Phổ Yên – Thái Nguyên) được cấp GCNQSDĐ. Sau đó, ông tặng cho một phần diện tích đất này cho 3 người con (3 thửa khác nhau). Năm 2011 tranh chấp giữa ông và em gái phát sinh. Qua hai lần xét xử, tòa án Phổ Yên đều ra quyết định hủy toàn bộ ba GCNQSDĐ của các con ông Bình và hủy một phần giấy chứng nhận của ông Bình, cho dù Phòng Tài Nguyên và Môi trường Thị xã Phổ Yên khẳng định rằng việc cấp GCNQSDĐ là hoàn toàn đúng trình tự thủ tục tại thời điểm cấp. Theo: Đài truyền hình Việt Nam, chương trình hộp thư truyền hình: Sổ đỏ và những hệ lụy, phát sóng ngày 25/9/2015. Xem tại: http://vtv.vn/video/hop-thu-truyen-hinh-so-do-va-nhung-he-luy-94562.htm.

    Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.

    Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì cơ sở để thu hồi GCNQSDĐ là quyết định của cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai (bản án, quyết định của tòa án; quyết định giải quyết khiếu nại của cơ quan hành chính như: Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh hoặc Bộ Tài Nguyên và Môi trường). Việc chấm dứt GTPL của GCNQSDĐ dựa trên cơ sở là quyết định hủy giấy của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy (ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện).

    [23] Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ, Từ điển tiếng Việt, Nxb. Từ điển Bách Khoa, Hà Nội, 2013, tr.1113, thuật ngữ “xác nhận” có nghĩa là “thừa nhận đúng sự thật”. Từ này mang nặng tính hành chính, không phù hợp với việc đăng ký, xác lập quyền dân sự. Hơn nữa, cũng do mang nặng tính hành chính cho nên khi có chủ thể cho rằng quyền đó là của họ thì ngoài việc đương sự cung cấp CC, cơ quan có thẩm quyền phải tự xem xét lại sự xác nhận đó, tức là có bản chất tương tự như việc giải quyết khiếu nại đối với hành vi hành chính.

    --- Bài cũ hơn ---

  • Trao Đổi Đất Với Cán Bộ Xóm Có Được Pháp Luật Công Nhận Giá Trị Pháp Lý?
  • Phân Biệt Giá Trị Pháp Lý Của Sổ Đỏ, Sổ Hồng, Sổ Trắng Mới 2022
  • Thêm Tên Chủ Đất Vào Trang 4 Sổ Đỏ Có Giá Trị Pháp Lý Không?
  • Kỹ Năng Đánh Giá Tính Hợp Pháp Của Một Số Quyết Định Hành Chính Về Đất Đai
  • Đã Hoàn Thành Các Nghĩa Vụ Tài Chính Theo Quyết Định Cấp Đất Tái Định Cư Nhưng Không Nhận Được Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất.
  • Bạn đang đọc nội dung bài viết Giá Trị Pháp Lý Của “giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất” trên website Athena4me.com. Hy vọng một phần nào đó những thông tin mà chúng tôi đã cung cấp là rất hữu ích với bạn. Nếu nội dung bài viết hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!

  • Web hay
  • Links hay
  • Push
  • Chủ đề top 10
  • Chủ đề top 20
  • Chủ đề top 30
  • Chủ đề top 40
  • Chủ đề top 50
  • Chủ đề top 60
  • Chủ đề top 70
  • Chủ đề top 80
  • Chủ đề top 90
  • Chủ đề top 100
  • Bài viết top 10
  • Bài viết top 20
  • Bài viết top 30
  • Bài viết top 40
  • Bài viết top 50
  • Bài viết top 60
  • Bài viết top 70
  • Bài viết top 80
  • Bài viết top 90
  • Bài viết top 100